国信证券：保利发展（600048）-精细管理，稳健发展

保利发展(600048)核心观点归母净利润同降5.4%，毛利率承压。2021年公司实现收入2849.3亿元，同比增长17.2%；实现归母净利润273.9亿元，同比下降5.4%。增收不增利的主要原因是受地产项目利润率下降的影响。2021年公司毛利率位26.8%，较上年末下降5.8pct，与行业整体利润率下行趋势一致，未来随着高价地项目的陆续体现，公司毛利率表现仍将有所承压。销售保持稳健，合理补充资源。2021年公司实现销售额5349.3亿元，同比增长6.4%；实现销售面积3333.0万平方米，同比下降2.2%。公司38个核心城市销售贡献达78%，珠三角、长三角合计销售占比达53%，区域结构保持稳定；单城签约过百亿城市17个，城市深耕效果显著。全年拓展项目145个，下半年市场回归理性时，公司迅速加大投资力度，获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块，全年公司拓展楼面地价为6821元/平方米，同比下降8%。公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略，重点补仓销售贡献高的优质区域，珠三角、长三角拓展金额占比合计为54%，较去年提升7pct。财务表现优秀。截至2021年末，公司净负债率55.1%，剔