安信证券：招商蛇口（001979）-稳健扩表，禀赋优势渐显

招商蛇口(001979)公司总览。（1）历史沿革。招商蛇口是招商局集团旗下城市和园区综合开发运营板块的企业，成立于1979年，2015年重组上市，公司发展历程分为三个阶段。①初期发展阶段（1979-2000年）。1979年招商蛇口成立，随后开启十余年的深圳蛇口工业区开发运营历程；1981年蛇口工业区建设指挥部房地产科成立，成为子公司招商地产的前身；1999年，招商地产被注入到上市公司蛇口港务股份有限公司实现上市。②全国化布局阶段（2000-2014年）。子公司招商地产上市后开始全国化扩张，先后进入上海、北京、重庆、苏州等一二线城市，到2014年已完成全国30城布局。③完成重组，“前港-中区-后城”战略阶段（2015年以来）。2015年招商蛇口吸收合并招商地产，实现招商局旗下城市综合开发运营板块整体上市。上市后公司提出“前港-中区-后城”战略，分别对应三大业务板块，邮轮产业、园区和住宅开发。2017-2021年，招商蛇口的销售规模完成从千亿到三千亿的跨越。（2）公司治理。公司是招商局集团的核心企业，截至2021年末，招商局集团合计持有公司股份67.9%。公司采用总部+事业部+区域集团的管