艾瑞咨询：2022年中国REITs市场投资研究报告

REITs是把流动性较低、非证券形态的不动产直接转化为资本市场上可流通交易基金的金融过程· 不同市场监管层在公募REIs的资产投向、收益分配等方面做出了严格的要求。 从开发流程角度看，REITs一般禁止参与物业前期开发，而是在开发完成后的运营环节介入。REITs基金满足开发商及前期投资者资金退出的需求，因此属于核心型地产基金。根据不同的特征，REITs可以分为权益型、抵押型、公司型、契约型等多种维度。从底层资产角度，REITs基金持有资产可分为租金收入类及收费类资产，上述两大类资产还可进一步拆分成8种类型。目前，公募REITs在全球各地均有发行。在次贷危机后，全球公募REITs发行数量和市值均进入高速增长区间。主要国家和地区均是在经济长期低迷或突然出现经济危机时出台REITs制度。这是因为公募REITs与资产证券化一样，属于边际货币政策，是定向货币供给的金融产品，可以为国家经济需要的领域和产业定向增加货币供应。从风险收益角度看，中短期REITs收益率不及股票，但长期REITs收益率明显上扬;二者的波动率区间在中短期与长期相仿。与此同时，风险调整后收益公募REITs长期表现较股票更优。从