民生证券：地产青铜时代（三）：地产松绑，力度够不够？

目前中国地产所处状态，可以说是有史以来最复杂的。地产销售因为疫情扰动居民收入，而变得复杂。房企融资因受监管约束，而变得复杂。土地供给因集中供地制度和抗疫消耗地方财力，而变得复杂。更为重要的是，“房住不炒”大框架下，地产政策调控的尺度和方向也日趋复杂。正当市场怀疑“房住不炒”基调下能否等来地产政策松绑，开年以来越来越多地方政府出台相关政策。我们理解因城施策地产宽松，背后的逻辑非常朴素，抗疫加重地方财政压力，土地财政重要性愈发凸显。然而另一方面，地产行业持续下探，销售、融资、拿地和投资，地产各环节无一好转。如何评估本轮地产政策放松，当前因城施策地产松绑力度是否足够？本文重点梳理本轮地产政策松绑，并对后续政策演绎做出展望。本轮地产宽松方式如何？因城施策为主。本轮地产政策宽松体现在三个层面，房地产销售、房企融资和房企拿地。本轮地产宽松伴随两个鲜明特征：第一，地产销售放松力度明显大于房企融资和房企拿地。第二，低能级城市放松力度明显大于一线高能级城市。几乎所有政策放开均发生在二三四线低能级城市，一线高能级城市反而相对矜持。地产销售层面，低能级城市不同程度放松限售、限购、限贷，甚至出台不常见的购房补