中国银河：房地产行业REITs专题报告：政策助力，扩募加速，REITs市场大有可为

核心观点：政策支持力度提升，公众关注提高，REITs试点范围有望扩大到长租房、商业地产等领域。近年来，相关监管部门、主管部委积极探索、加大力度推进我国公募REITs发展。展望2023年，公募REITs市场有望在保质提效基础上实现常态化发行，资产类型、原始权益人类型、投资者类型有望进一步多元化，REITs市场资产转让、税收等相关制度也将进一步规范和完善，REITs生态体系逐步建立，多层次REITs市场建设不断推进。REITs取得基础设施项目的完全所有权或经营权，为封闭式运作基金，属于优质投资资产。交易结构采取“股+债”模式，具有如下优势：1）盘活存量资产，改善负债水平，降低企业杠杆率；2）高分红比，现金流稳定，将90%的基金年度可分配利润用于分配，投资回报良好；3）期限较长，适合长期投资，封闭式基金，仅可通过转让退出；4）底层资产类型丰富，包含产业园、仓储物流、高速公路等一系列基础设施。目前有25只公募REITs发行，涉及六大基础设施板块，划分产权与经营权类，底层资产优质，运作情况较好。产业园区REITs与保租房REITs底层资产的收入来源主要为租金，绝大部分原始权益人为国资。产业园区R