民生证券：保利发展（600048）-2022年年报点评：营业规模持续稳定，市场份额逐步提升

保利发展(600048)营收规模稳定，归母净利受结转土地成本影响。2022年公司实现营业收入2810.17亿元，同比下降1.37%；2022年营业成本2192.28亿元，同比上升5.08%亿元，主要系结转项目的结构性变化导致的单方土地成本增加，相应结转成本增加；2022年公司归母净利183.47亿元，同比下降33.01%，主要受房地产市场景气度下行影响，合联营项目投资收益仅为42.01亿元，同比下降32.26%，毛利率水平同比下降4.79个百分点。销售排名升至第二，市占率水平持续提升。2022年公司实现销售面积2747.95万㎡，同比下降17.55%，销售金额4573.01亿元，同比下降14.51%，销售金额优于百强房企的同比降幅27.79%；2022年公司市场排名由2021年的第四升至第二，市占率3.4%，已经连续7年有所提升。2022年公司重点布局38城销售贡献率86%，同比提升8个百分点，且在26个城市销售排名第一，51个城市销售排名前三。保持投资定力，持续深耕一二线核心城市。2022年保利发展权益拿地金额为734亿元，同比下降42.3%；权益拿地面积536万㎡，同比下降65.7