国金证券：房地产行业研究：头部央国企具备走出大行情基础

核心观点房地产基本面复苏几何？——销售持续复苏，一二手房单月销量创新高；投资热度回升，拿地利润有保障；融资环境改善，房企流动性压力减弱。①销售：35城2023年1-3月新房销售面积累计同比-1%，3月单月创2022年6月以后的最高水平，环比+51%，同比+30%；二手房销售前三月累计同比+53%，3月单月创近三年的单月最高水平，环比+57%，同比+84%。②投资：重点城市两集中供地政策进一步优化，推地速度有所减缓，2023年1-3月土地成交同比-26%，溢价率连续3个月提升；近期深圳、杭州、合肥、成都等核心城市土拍，超半数地块封顶价成交；在现行土拍政策下，由于封顶溢价率的存在，房企拿地利润仍有保障。③融资：在政策支持和销售复苏背景下，房企发债规模提升；1Q23房企公开债券发行金额2467亿元，同比+40.7%，其中海外债同比+108.7%，新发债券基本能覆盖到期公开债券规模。哪类房企在本轮周期中能脱颖而出？——销售投资能逆势增长、拥有稳健财务结构、高质量产品和服务、精细化管理等核心竞争力的房企。行业供给侧出清开始，集中度有所下滑，进入重新洗牌阶段，而头部央国企和改善型房企如保利发展、建