财信证券：万科A（000002）-坚守龙头价值，三道红线影响无忧

万科A(000002)万科经历了“多元化-房地产-地产相关多元化”的探索过程。历经30余年发展，公司定位为“城乡建设与生活服务商”，物流地产、长租公寓等地产相关多元化业务齐发展。公司股权引入深圳地铁，深化“轨道+物业”发展模式。探索旧城改造和TOD模式。公司一直以来秉承不囤地理念，强调“量入为出”投资战略，保持稳健经营。在公司刚需产品定位支撑销售韧性、营收确认基础坚实、土地投资布局享受都市圈红利等传统优势的基础上，随着公开拍地竞争难度加大，公司逐渐打开旧城改造和TOD模式发展，为开发业务带来新增长曲线。财务稳健，三道红线影响无忧。截至2020Q3，公司剔除预收账款后的资产负债率为74.20%，超过红线上限，净负债率28.51%，远低于红线标准，常年保持在行业低位，现金短债比1.97。公司对有息负债的控制相对严格，因而有息负债限制增长不超过10%对其整体发展影响不大。同时随着项目竣工确认收入后增厚净资产，公司剔除预收账款后的资产负债率能够得到有效控制。整体来看公司受三道红线影响有限。“运营+服务”多元业务齐发展。万科多元业务均围绕“城市服务运营商”中心展开，在夯实住宅开发主业业务的基础上