国信证券：房地产行业专题：二手好于新房背后的楼市趋势

核心观点 楼市现状：随着人口结构变迁、存量住房增多，房地产市场供求关系发生重大变化，新增城镇居住需求显著减少，而人均刚性居住面积提升空间已有限。虽然中长期仍有进阶性人口流动和住房改善两大住房需求支撑房地产市场，但短期必须应对购房者观望情绪较重的问题。虽如此，2023年全国住宅交易总额为17.4万亿元，同比+6%，其中二手房和新房交易额占比为“四六开”，从2021年“三七开”回归至2016年水平。近年来二手房成交额基本平稳，与新房销售额的急剧萎缩形成鲜明对比。我们采用更高频的样本，即30城新建商品房成交面积（约占全国新建商品住宅成交面积的14%）和18城二手住宅成交套数（约占全国二手房成交套数的14%）作交叉验证，结论均一致。 原因分析：①成交结构：二手房交易中高能级城市占比更大，而高能级城市住宅交易规模相对稳定。2023年，一线、二线、三四线及以下城市在全国新房市场的交易额占比分别为16%、31%、54%，而在二手房市场的交易额占比分别为31%、41%、29%。而一线、二线、三四线及以下城市2023年住宅交易规模分别相当于2019年的117%、100%、67%。同样以高频样本数据交叉验