浙商证券：招商蛇口跟踪报告：宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来

招商蛇口(001979)打造区域深耕优势，市占率提升潜力广阔2022年公司在25个城市累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元。公司拿地城市数量由2021年的46个城市缩减至25个，拿地强度为43.7%，拿地强度仍保持高位。公司在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，较2021年的30亿元单城投入资源有提高，公司发展聚焦度再提升。我们认为，房地产企业当前拿地货值市占率隐含了地产企业未来销售的理论市占率上限，两者之间差值越大说明公司未来销售市占率提升的弹性越强。2022年招商蛇口新增货值的市占率高于2022年销售市占率2.8个百分点，市占率提升潜力位于行业前列。开发与经营并重，打造经营稳健基本盘2022年度业绩发布会上，公司强调开发与经营并重。1）从资产运营业务来看，公司资产运营业务收入稳健增长，2022年公司管理范围内全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）57.1亿元，实现EBITDA30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%。公司在十四五规划中设立“双百战略”，逐渐完善资产运营业务体系，在建