华西证券：商业地产系列深度之一：乘消费东风，享运营红利

购物中心背景：强金融属性，高存量市场房地产行业由住宅地产和商业地产共同组成，通常来说，商业地产可指三类业态——零售物业、写字楼和酒店。本报告主要以零售物业及其主要子业态——购物中心为研究对象。我国零售物业市场经历了起步期、快速增长期，2014年之后，整体市场逐渐由增量时代进入存量时代，且购物中心饱和度呈现发达地区高、欠发达地区低的特点。未来发展中，住宅地产金融属性趋弱，零售物业、写字楼和酒店的金融投资属性将进一步凸显。商业地产经营管理所带来的收益将成为未来行业盈利的重要来源。综合考量购物中心的地产属性、消费属性及强金融属性，我们认为房企在盘活存量的同时适度扩张，是购物中心下一步的发展破局方向。购物中心发展：利空因素减少，机遇出现购物中心整体市场已较为饱和，同时受互联网零售冲击导致其经营环境趋于艰难，导致近年购物中心行业整体较为低迷。然而经过阵痛期后，购物中心迎来多重利好。在宏观层面，城镇化率的持续推进、人口集中度的提升和居民非必要消费支出占比提升利于零售行业销售额的增长。在行业层面，互联网流量见顶，对购物中心冲击趋弱，同时购物中心也升级换代，由传统零售载体转换为体验式消费的一站式生活服