中泰证券：地产周期复苏专题之二：周期复苏，地产如何选股？

投资要点2023年来，受需求复苏及供给改善双方面驱动，房地产市场总量销售迎来持续改善。从行业到企业而言，总量复苏并未带来全局性的企业销售改善，开发商之间销售规模增长出现显著分化，而这一分化，从销售规模分化又进一步传导至股价分化。由于本轮市场复苏与过去历年地产复苏存在显著差异，重拾规模增长的房企与过往也同样存在较大区别。本篇报告是我们关于房地产周期复苏的系列专题第二篇，哪些房企能够在本轮复苏中，获得超越行业速度的增长？如何从外部环境以及企业自身禀赋切入？股价涨跌重点反映企业的哪些经营情况的变化？在本篇报告中我们将重点回答。三轮周期复苏，驱动因素不尽相同地产景气上行周期中，地产股整体表现优秀，而个股涨幅差异较大，优质地产股的α属性凸显，涨幅领跑行业。每一轮上行周期中，规模增长显著超越行业的典型地产企业股价显著领涨。2012-2013：融资宽松下的杠杆牛市。非标融资大幅扩张，房企大幅融资负债推升规模增长，负债提升快速的房企领涨市场。2014-2015：价格弹性下的价值重估。库存过剩的背景下，由房地产调控政策大幅放松驱动销售反转，土储布局销售弹性城市房企领涨市场。2017-2019：资金高周转