国联证券：房地产行业深度研究：商管市场持续扩大，龙头企业经营提效

商管需求持续提升，市场规模有望达到万亿。购物中心存量持续增长，2022年末，全国存量购物中心5685个，体量达5.03亿平方米，同比增长约5.9%。随着存量改造项目及新项目开业入市，购物中心业主对优质商管服务的需求持续提升，商业地产在管建筑规模稳步增长，商管市场持续扩大，预计2025年商业运营服务市场规模将突破1.2万亿元。商管行业集中度有望上升，新开业项目CR5提升至30%。按照购物中心物业管理服务收入来计算，2019年我国商管行业CR5为23.4%。随着业主对高质量商管业务的需求进一步加大，头部效应明显，龙头企业有望进一步提升市场份额。2022年15家规模企业开业项目153个，占比上升至42%，前5家规模企业开业项目占比超30%。头部企业加速轻资产扩张，轻资产项目占开业项目30%。轻资产运营资金压力较轻，多家房企提速轻资产项目的布局，推动自身轻资产板块走向资本市场。2019年来，宝龙商业、华润万象生活、星盛商业、中骏商业等多家商业地产轻资产运营主体，相继在港股上市。新开业轻资产项目持续增加，2022年新开业的轻资产项目达到118个，同比增加约15.7%，占全部开业项目的32%。商管