东吴证券：金融产品行业深度报告：低利率时代REITs的配置价值：制度、市场与展望

投资要点 REITs基础概念：产品架构与中外差异 发展背景：自2021年起，中国公募REITs通过“公募基金+ABS专项计划”双层架构推动基础设施资产证券化，提升流动性，助力地方政府债务结构优化。 市场特征：当前试点资产涵盖收费公路、产业园区、保障性租赁住房等13类，分为产权类和特许经营权类，前者侧重租金和增值收益，后者依赖收费权现金流。 中外差异：中国REITs偏重政策目标和流动性保障，未来有望借鉴国际经验，逐步放宽资产类型限制，推动市场化发展。 REITs发展回顾：政策筑基下的市场扩容与结构演进 底层资产：底层资产类型持续丰富，2024年新增水利设施、市政管网等，2025年数据中心REITs项目即将落地。目前，资产筛选逻辑逐渐从政策兜底向现金流质量导向转变。 市场规模：发行规模呈波动性变化，2023年受宏观经济和资金面收紧影响，发行回落；2024年市场再度反弹，资产质量要求上升。 发行机制：REITs发行采用“战略配售+网下询价+公众发售模式”，战略配售市场均值达72.2%，增强了项目稳定性但限制了二级市场流动性。 风险收益：REITs具有介于股债之间的风险与收益特征，叠加独特的低