开源证券：房地产行业点评报告：住宅土地出让“零售改批发”，未来拿地溢价率有望回落，利好一二线龙头房企

土地新规利好行业竞争格局，改善房企利润率，维持行业看好评级“两集中”新规利好深耕一二线城市的龙头房企，一方面改善竞争格局，加速中小房企出局；另一方面土拍“零售改批发”，一二线城市土地溢价率将下降，改善房企毛利率。房企运营能力和规模成为关键能力。重点推荐保利地产、金地集团；港股推荐中海地产、旭辉控股集团；万科A、招商蛇口、中国金茂、融创中国也同时受益。“两集中”带来土地供应端变革，土拍“零售改批发”，改善房企毛利率事件：2月24日，青岛自然资源和规划局官网发布，为落实2021年自然资源部住宅用地供应分类调控工作视频会议及相关文件要求，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。“两集中”带来土地供应端变革，土拍“零售改批发”，土地溢价率有望下降，改善房企毛利率。“两集中”指的是集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。一方面，集中出让下，中小房企资金量有限，能够参与的项目数量减少，土拍竞争热度下降，高价地减少；另一方面，集中出让虽然没有改变供应量，但供应节奏变化，短期资金分流下土拍热度也会下降。地方政府土拍“零售改批发”，平抑土拍