民生证券：房地产行业2023年中期策略报告：积累需求释放后，投资端静待强心针

2023年上半年房地产市场销售在一季度反弹之后再次走弱，城市分化明显，一二线城市需求差距拉大。土地市场投资不足，区域分化加剧，央国企地产商土拍参与信心不足，城投托底压力较大，土地市场成交缩水。以广州为代表的一线城市楼市仍处于低位震荡，限购范围等方面或有一定松绑预期，对股票的边际提振将大于销售。全国各地热门城市积极出台各种需求刺激政策，政策效果较为有限。解决问题关键在于投资端，降低政策变化频率，刺激经济恢复，稳定投资环境。我们预计7-9月市场基于政策的博弈行情机会较为突出，未来建议关注市场回款率高，估值稳定的地产商，A股建议关注招商蛇口、保利发展、华发股份，港股建议关注中国金茂、中国海外发展、中海宏洋，同时可以关注高弹性博弈品种标的如城建发展、碧桂园；风险提示：政策调整风险，房价大幅下跌风险，土地价格上升风险，市场进一步下行风险。