开源证券：房地产行业深度报告：物管行业专题报告一：物管三重场景，远期估值在于业务边界延展性

市场空间大，进阶版物管对技术、能力需求更为迫切物管公司核心要素在于人，其长期占据消费者心智的核心能力是品质和口碑，中短期成长驱动力在于地产平台给予的支持。随着形态进阶，服务对象不再束缚于小区住宅，物管公司开始切入非住宅领域。在业务平台化、场景社会化趋势下，对物管公司技术、能力的要求将持续提升。物管市场远期空间足够大，可延伸的业务类型足够多，业务对象的流量潜力大，优秀的物管公司将历久弥坚。重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的金科服务、新城悦服务、永升生活服务；受益标的包括宝龙商业、华润万象生活。不同场景运营模式各异，内在驱动力有所不同（1）住宅物管：目前仍处在跑马圈地阶段，呈现物管打通渠道，增值服务创利局面。在资本加持、行业整合提速阶段，企业对规模诉求强于口碑打造；同时增值服务仍在持续探索，目前呈现百花齐放态势。（2）商业物管：管理运营费与商场租金、零售额呈正相关性。商业整体呈现供大于求局面，优质商业运营能力较为稀缺，商业物管具备提价逻辑顺畅、进入门槛高、格局分散的优点，且其外部性更强，运营的好坏对物业价值的影响更为密切。经预测，商管公司最终实现的商管、运营收入可占纯租金收入的70