浙商证券：房地产行业点评报告：物业公司进入估值修复通道

投资要点物业板块基本面、政策面和资金面压制股价的原因1）基本面：大部分上市物业公司在港股，股东多为上市房企。2021年8月房地产销售总量出现拐点后，物业公司股价出现全面回调。由于房地产销售面积总量持续下行，开发商回款减少，同时地方土地出让金减少。开发商回款减少导致开发面积增速降低，进而影响未来竣工面积和可转给物业公司的项目数量。地方土地出让金减少导致地方政府财政收入减少，进而影响承接公建类物业公司应收账款账期。2022年部分头部物业公司收入和归母净利润增速较2021年出现明显下滑，而国央企物业公司普遍业绩表现更稳定。（详见2023.4.10《2022年物业管理行业年报综述》）2）政策面：物业行业因为受到物价局政策和调价机制限制，物业费上涨空间有限。实际上，物业公司由于其轻资产性质和良好的现金流业务，本应具备较强的抗周期属性，但是由于大部分上市物业公司的母公司是房企，民营房企2021-2023年陆续出现资金链断裂后，市场担心物业公司变为母公司的融资平台，因此轻资产类的物业公司反而估值下跌更多。2022-2023年物业整体板块涨跌和地产共振较强，主要由地产政策放松带动。我们认为，地产行业基