民生证券：房地产行业2021年度策略报告：开发看修复，物业看反转

报告摘要：虽然，2020年A股地产股走势显著落后于其他板块，但是，通过我们独特且有效的分析方式，我们认为，2021年，优质地产开发股将走出修复行情，而优势的物业股将走出反转行情。温故知新，从有效规律看去年行情去年销售端增速持续好转，但地产股估值却不增反降；主要源于销售好转下，伴随着楼市价格与土地价格出现显著的上涨压力，带来政策持续收紧的预期；政策持续变化，才是地产股估值最重要的驱动因素。融资管控进入全新时代，股价已隐含过度悲观融资端管控，将从过去的成本管控升级到分类上限管控的新时代；房企层面实行“三条红线”的规定，个人住房贷款端在银行层面实现上限控制；虽然“三条红线”确实会使高周转型房企ROE水平下降，但是我们认为，这种下降的影响是可控的；通过我们合理的测算假设，进行梳理发现，重点样本房企的ROE将从20%以上水平，下降至17%的水平；整体看，ROE下降影响可控，地产开发股估值已隐含过度悲观。2021年行业预测，销售端前高后稳我们创新的发现，居民增量利息保障倍数是地产需求判断的有效领先指标，根据该指标，销售端增速将在2021年Q1继续冲高，而于二季度开始走向温和，预计全年商品住宅销售额