平安证券：高品质住宅系列报告之二：新一轮产品迭代周期已来，“好房子”助力止跌回稳

投资要点 新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳。2025年“好房子”首次写入政府工作报告，3月31日住建部《住宅规范细则》定义“好房 子”具体建设标准，同时各地新入市项目频现“四代宅”或“准四代宅”，新一轮住宅产品迭代周期已来。短期来看，此前市场由于缺乏价格锚，整体陷入“无差异价格下跌螺旋”（二手房降价→新房去化受阻→房企折价促销→二手房价二次探底）。随着2025年主要城市四代宅项目集中入市，“好房子”有望率先企稳形成价格基准，同地段旧规产品或二手房折价到一定程度价格亦有望企稳，最终通过“价格梯度”重构市场定价体系；中长期来看，产品变革及优质住宅供应有望加速改善需求释放。 “好房子”加速潜在改善需求释放，优质房企增长空间仍存。测算2025年-2030年年均改善需求5.9亿平米（占比为67%），对应金额约8万亿。根据七普数据，2000年前建造房屋面积占比达31.2%，80%的居民居住环境无电梯，随着“好房子”的推广，将加速整体改善及更新需求释放。假设 2030年人均居住面积提升到42平，年更新率提升至1.5%，测算2025-2030年年均改善需求将较此前测算（5.9亿平）提升6