中泰证券：房地产行业德国、新加坡保障房体系研究：房价长期稳定的德国、新加坡有何特殊之处？

核心观点：德国和新加坡被公认为全球住房问题解决的较好的两个国家。新加坡有着超过90%的住房拥有率，大多数居民住在政府建设的组屋中；不同于新加坡，德国仅有45%左右的房屋拥有率，通过完善制度让过半居民安心租在市场化建设的住房里。新加坡和德国分别是政府主导模式和市场主导模式的成功代表，不同的地方仅在于政府参与市场的深度，相同之处有很多，比如对征地的立法与修正案来控制土地成本、在交易环节设置较多税赋与限制来压制住房金融属性、供给端根据申请数量来制定建房计划、需求端针对不同阶层给予相应的住房补贴、政策端面对市场的突然变化快速制定政策调整等。 德国：租赁市场成熟，目前超过一半人选择租房。2005-2023年间，德国人均可支配收入增幅达56%，同期租金指数涨幅仅为27%。德国政府在住房供给不足的时候动用财政补贴、税收减免、低息无息贷款等政策鼓励私人和机构建房，在住房短缺极端时期政府出资建社一部分刚需保障房应急，需求端采取租金补贴、按揭利率优惠等方式减轻居民的购房、租房压力，同时，在房产交易环节设置多重税收及繁琐流程来压制其金融属性。 德国住房制度真正值得借鉴的地方在其政府面对市场变化时能够快速做出