民生证券：房地产动态报告：看好优质地产股年末行情

土地市场已从过热转为平稳土地溢价率作为简单又有效的指标，历史看，对于地产股估值变化有较强的预见能力；从规律看，当溢价率上升时，地产股指数表现较差；但当溢价率由高位持续下降时，地产股指数将显著修复。当前溢价率已开始持续下降，10月底全国300城溢价率已下行至11%，较前期高点17%（6月底时）显著下行；伴随土地市场高热度的消退，市场对房企融资进一步收紧的隐忧将有所缓解，地产股修复也将有望得到支撑。历史规律看，地产销售由高热度步入平稳阶段，有利地产股估值修复地产行业较其他行业最为典型的差异，就是在需求高景气时，政策收紧预期反而上升，此时反而会对地产股估值造成打压；从规律看，适合地产股估值修复的阶段，是销售端由高景气步入至平稳期。伴随居民端融资的收紧，销售端将从高热度步入至平稳根据我们所发现的地产需求预判指标—居民增量储蓄利息保障倍数可以看出，居民端融资变化对于地产需求变化最为敏感，伴随9月以来，居民按揭贷款及抵押贷款的收紧，我们认为，地产销售端将从高热度阶段步入平稳阶段。投资建议综上分析，无论是土地端还是销售端，都将支撑地产股估值进入修复区间，看好优质地产股年末行情，推荐：阳光城、滨江集团