新世纪评级：不断深化的零售物业资产证券化——从CMBS/类REITs到消费基础设施公募REITs

在消费基础设施公募 REITs 呼之欲出的背景下，本文以零售物业为切 入点，尝试搭建起理解 CMBS、类 REITs 和公募 REITs 之间内在联系的桥梁。首 先回顾过去十年，零售物业证券化产品在 CMBS 及类 REITs 市场中的规模占比 约 20%，为从事零售物业开发和运营的企业提供了重要的融资工具和退出手段， 也为消费基础设施公募 REITs 的推出奠定基础。其次，通过实际案例的对比分析， 本文发现类 REITs 的投资人在退出方面相较于 CMBS 更具灵活性，其关键之处 在于标的物业所有权转让至专项计划名下。公募 REITs 与类 REITs 在持有项目公 司“股+债”的交易结构上相似，不过公募 REITs 的投资收益来自资本利得和股 息分派，因此更加考验标的物业的运营能力。最后，总结海外消费基础设施 REITs 的经验与教训，投资人需警惕公募 REITs 的管理人通过收购新资产来粉饰资产组 合的租金收入水平，此外还需关注 REITs 层面的杠杆率、债务到期情况和再融资 能力等。