国泰君安证券(香港)：房地产行业：短期内支持政策密集出台，情绪面利好或超预期

乐观情绪可能会持续一段时间。上周，中央政治局会议发出积极信号，提出要及时调整房地产行业供需错配。随后，住建部紧跟发表声明支持房地产市场，具体措施包括：1）进一步落实降低首付比例和房贷利率；2）改善性住房换购税费减免；以及3）“认房不用认贷”。上周末及本周一，一线城市（北京、广州、深圳、上海）均发声表示将放宽当前房地产政策，以支持刚性和改善性住房需求。考虑到房地产板块始终是自上而下驱动的，我们认为短期内，在密集的政策支持下，乐观情绪可能超出市场预期。需求侧宽松是中长期的。尽管短期可能会出现一波房地产宽松政策，但我们认为需求侧宽松政策是一个中长期的过程。也就是说，我们不仅预期未来几个月会有各项有利政策出台，而是预期未来几年会有一个整体宽松的需求侧政策环境。从披露的今年6、7月份房地产销售数据来看，开发商合约销售仍十分低迷。我们认为需求侧的放松或刺激措施，更重要的是将减缓房地产行业的下滑趋势，而非推动销售恢复到以往的高水平。另一方面，我们预计在即将到来的中期业绩期，市场焦点将重新回到开发商的运营风险上。为解决房地产供需错配问题，我们预计长期的政策基调应该是“弱供给，强需求”。我们认为当前行业