中银证券：住房“以旧换新”政策研究：住房“以旧换新”——一个被低估的方向

核心观点 “以旧换新”购房政策，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、地方国有平台公司、第三方直接收购二手旧房，部分城市同时还提供换房补贴。“以旧换新”是属于贯通一二手房市场、买与卖市场的政策创新，对一二手房联动、新房项目积极去库存、房企和中介公司业务量增加等都有积极的作用。我们认为“以旧换新”政策实施的背景主要有二：1）去库存。当前广义库存去化周期已处于15年10月的水平，15年“去库存”的主要手段为货币化棚改。而从目前政策来看，“以旧换新”是类似的，可将居民持有的房产再投入市场，激发置换需求的政策。2）目前热点城市新房二手房都出现了疲弱甚至相互竞争，循环降价的现象，导致地产循环链条中断。目前市场上存在卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善型和住房升级需求。据我们的不完全统计，截至7月26日，全国已有超80个城市表态支持住房“以旧换新”。 在政策的实施过程中，各地根据自身情况，探索出了多种模式，主流模式有以下几种：1）帮卖模式：最为市场化的交易模式，中介和开发商合作，锁定新房房源、优先推售旧房。房企、中介、购房者三方签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内（一般