中银证券：房地产行业重大政策点评：居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期

事件8月30日-9月1日，四个一线城市均全面放开“认房不认贷”。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布两则通知：《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》以及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。核心观点降低存量首套住房贷款利率，有助于减少家庭利息支出以及缓解提前还贷的现象。考虑到个人购房贷款有部分为二套房房贷以及本次政策规定新发替换存量的利率在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷利率下限。根据我们的判断，有两个阶段的发放的房贷或最多受益（见图表1）。1）2010-2015年发放的房贷，总量约9.27万亿元，对应利率水平在4.63-7.62%之间；2）涨价去库存后的2017年三季度到2022年一季度发放的贷款，利率区间在5.01-5.75%之间。我们认为存量贷款利率下调，一方面，对于居民来说，当前居民消费较弱，叠加居民收入预期不足，在开源较难的情况下，通过减少利息支出节流，也能一定程度上促进消费和投资；另一方面，对于银行来说，或能有效减少提前还贷现象，也能减少违规使用经营贷、消费贷置换存量房贷的情况。统一下调二套房贷利率下限，进一步打开房贷利率下降