迈点研究院：2023年第三季度住房租赁行业政策盘点与分析

第三季度，中央政策从供给端和金融端持续发力，支持住房租赁行业发展。首先，强调积极推进城中村改造，改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展；盘活改造各类闲置房产，有效扩大租赁房源供给。其次，“金融16条”、租赁住房贷款支持计划、不动产投资信托基金(REITs)等金融政策强力加持，拓宽租赁企业融资渠道。最后，继续实施公共租赁住房税收优惠政策，提升住房租赁企业积极性。

地方政府积极响应中央号召，坚持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度定位，适时调整出台支持住房租赁市场发展的相关政策，从行业监管和市场培育两方面推动行业高质量发展。相关政策涉及租赁企业、对象、资金监管，市场监管，房源筹集，存量资产盘活，公积金政策优化，人才安居等多个方面，全力满足新青年、新市民多方位住房需求。

9月以来，多个核心城市密集宣布放宽或全面取消住房限购，一线城市广州也位列其中，在国内四大一线城市中打响放松限购的第一枪。随着购房门槛降低，以及“认房不认贷”、下调住房贷款最低首付比例等多重政策利好，住房租赁市场是否会受其影响？

以深圳为例，据统计，深圳市2022年外来人口比例达67%，房价收入比达44.7%，流动人口基数大，加之房价高等现实因素，住房租赁需求庞大。第三季度，深圳市先后出台了《深圳市公共租赁住房管理办法》、《深圳市保障性租赁住房管理办法》、《深圳市共有产权住房管理办法》、《深圳市保障性租赁住房项目认定办法(试行)》、《公共租赁住房申请家庭和单身居民收入财产限额的通知》等文件，从管理规范、项目认定、申请对象管理等多维度打好政策组合拳，满足新市民、新青年的安居梦。

一、中央政策盘点

第三季度，中央政府共出台6条与住房租赁行业相关的政策，主要从政策培育和金融支持两方面支持住房租赁市场发展。

政策培育方面，国务院常务会议和中共中央政治局会议均提出积极推动城中村改造，如果城中村改造与保障性住房建设相结合，则可以进一步拓宽租赁住房筹集渠道，对住房租赁市场平稳健康发展具有重要意义。同时，中共中央政治局会议提出要加大保障性住房建设和供给，盘活改造各类闲置房产，一方面可以拓宽租赁住房筹集渠道，另一方面可以提高企业资源的利用效率。此外，财政部、税务总局联合发布关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告，降低企业运营成本，扩大房源供给。

金融支持方面，提出支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金(REITs)；落实好“金融16条”，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度；稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地；金融政策支持力度持续加大。

二、地方政策

各地方的政策主要集中在租赁住房管理政策、供应政策、保障性租赁住房政策、公积金政策等方面。其中租赁住房管理政策细分主要集中于租赁资金监管、租赁企业管理、管理规范等，多方位加强租赁市场管理，规范市场行为。从城市来看，深圳、北京、上海是发布政策最多的城市。

关键词1：租赁住房管理政策

近几年住房租赁市场不断发展，但企业租赁资金监管不到位、拖欠押金、住所地无人等各种不规范现象仍存在，为了规范市场，各地采取多种措施，对租赁资金、租赁企业、建设运营全过程等进行监管。

租赁资金监管方面，广州、杭州、合肥、沈阳等地均出台了住房租赁资金监管的办法，拟将住房租赁企业收取承租人的租金和押金纳入监管，进一步规范住房租赁机构经营行为，促进住房租赁市场健康发展。

租赁企业监管方面，上海、黑龙江、北京等地对租赁企业做出规定，要求从事住房租赁经营活动的住房租赁企业，向登记注册所在地的区房屋管理部门备案，各地住建部门应当通过门户网站等渠道公开已备案或者开业报告的房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员信息，方便市民查询相关信息。

市场监管方面，西安多部门联合印发《联合整治住房租赁市场乱象工作方案》，针对住房租赁市场乱象及存在的侵害群众合法权益等突出问题，通过联合执法、整治检查，严厉打击各类违法违规行为，强化市场监管，切实维护群众合法权益，大力营造公平、公正的市场环境和良好的市场秩序。

关键词2：供应政策

第三季度，郑州、天津等地出台措施扩大租赁住房房源供给。郑州8月份发布稳楼市15条新政，其中提出积极培育专业化、规模化住房租赁企业，通过新建、改建、盘活存量等多种方式，多渠道筹集住房租赁房源，构建多层次长租房供应体系；9月份发布通知推进闲置非住宅改建为租赁住房，符合条件的可作为普通住宅销售，此外，改建项目可申请政策性金融贷款支持和专项债资金，运营期间可凭《改建项目确认书》享受税收减免优惠。天津发展和改革委员会发布关于印发《天津市贯彻落实具体举措分工方案》的通知，要求优化保障性住房供给，在年度土地供应计划中，适当提高住宅用地比例和住宅用地中保障性租赁住房用地，同时推进租购住房同等享受公共服务。

关键词3：保障性租赁住房政策

第三季度，多个城市发布保障性租赁住房政策，通过“多渠道筹集房源、财政补贴、金融扶持”等方式鼓励企业参与投资建设保障性租赁住房，助力更多青年人和新市民实现安居梦。

具体来看，多个城市发布实施意见、技术要求等，规范保障性租赁住房管理；北京鼓励产业园区配建宿舍型、公寓型保障性租赁住房，多渠道加大保障性租赁住房的供给；重庆、慈溪、厦门等地方政府积极安排专项资金支持保障性租赁住房发展，通过加大财政补贴减轻企业建设和运营负担，弥补保租房低租金困扰，提高企事业单位、租赁企业等市场主体参与保障性租赁住房的积极性；南昌落实保障性租赁住房民用水电气政策，为企业减轻负担；地方政府多项举措助力保障性租赁住房发展。

关键词4：公积金政策

多个城市优化住房公积金提取政策，包括可直接用住房公积金代付房租、放宽住房公积金提取条件、提高住房公积金提取额度等。

住房公积金代付房租方面，成都住房公积金管理中心发布关于《提取住房公积金按月直付房租管理规定(征求意见稿)》公开征求意见的通知。拟通过与保障性租赁住房运营企业合作，推出提取住房公积金按月直付房租业务。符合租房提取条件的住房公积金缴存人，可授权成都公积金中心每月将提取金额直接划转至运营企业用于支付房租。该规定于9月份已正式实施。

提高住房公积金提取额度方面，广西、山东、北京、东莞等多个省市发布相关政策，且政策向多子女家庭倾斜，加大对多孩家庭租住商品住房的支持力度。如东莞规定养育至少有一名未成年子女的二孩及以上的多子女家庭在本市无自有产权住房，按规定比例及规定上限方式申请租房提取的，规定比例从70%提高至100%。

此外，为方便北京非首都功能疏解单位职工租房提取公积金，随单位从北京疏解到雄安新区的人员，在雄安新区已连续足额缴存住房公积金3个月(含)以上，满足条件的，可在雄安新区申请提取住房公积金。

今年以来，全国多地都放宽了对住房公积金的提取限制，积极优化改进住房公积金租房提取政策，加大了住房公积金对居民租赁住房的支持力度，切实减轻缴存人的租房负担。短期来看，各地或将继续结合公积金使用的实际情况因城施策，优化公积金政策的城市有望继续扩围，有助于加快住房租赁市场发展，推动建立租购并举的住房制度。

三、小结

2023年第三季度，中央持续加大对住房租赁市场的金融支持力度，拓宽住房租赁企业融资渠道，降低融资成本，提升住房租赁企业的投资运营积极性；同时，拓宽房源筹集渠道，扩大有效供给，促进住房租赁市场快速健康发展。地方政府围绕“住房租赁管理”、“供应”、“保障性租赁住房”、“公积金”等关键词出台一系列相关举措，多主体供给，多渠道保障，不断加强监管，规范市场发展。

随着住房制度建设的持续深化，以及住房租赁市场的快速发展，预计第四季度相关部门将持续出台租赁住房管理方面的政策，对市场主体、市场行为进行监管，营造公平公正的市场环境和良好的市场秩序。同时，通过奖补措施等政策支持保障性住房发展，加大保障性住房建设和供给。

此外，虽然近期多地放松限购，购房门槛进一步降低，但流动人口多数为高校毕业生或进城务工人员，他们或未婚育，或积蓄有限，或收入不高，仍难以承担高额的购房成本。因此，即便是购房政策在不断地为刚需人群赋能，但新市民、新青年还是需要依赖租房进行中长期的过渡，租赁需求仍在进一步延长。