国金证券：房地产行业研究：枯木逢春，寻找分化中的机遇

核心观点政策暖风频吹，宽松基调将延续。房地产业的健康发展是中国经济稳增长的重要支撑，2022年以来调控宽松政策频出：全国层面有中央政治局会议的定调、央行对利率水平的调整；地方层面，各地相继通过下调房贷利率、降低首付比例、放松限购限售等措施促进购房需求，而受市场情绪和疫情影响，政策效果尚不明显。我们认为未来政策的出台将更加注重协同性，通过政策组合拳实现“1+1＞2”，预计房贷利率仍有下降空间，首套房贷利率或最低至4.0%；高能级城市的认贷标准和二套首付比例或将进一步宽松；各城市限购限售宽松力度或根据市场表现调整深化，局部新房限价或有突破；棚改或在中西部城市推广，而城市更新项目的推进速度将加快。市场销售在高能级城市和改善需求引领下有望实现困境反转。上半年行业销售延续相对低迷态势，1-4月全国商品房销售金额同比下降29.5%；不同城市能级、不同产品结构销售表现分化，高能级城市市场更加稳定，且多数城市改善型产品成交套数同比上涨。我们认为在宽松政策相继落地、疫情逐步控制后，市场基本面好的一二线、长三角城市将率先回暖，而改善型需求将引领本轮市场复苏，房企销售也将从普遍低迷走向分化，我们测算全国商品