天风证券：房地产行业研究周报：如何看土地市场“高热”的背后？

行业追踪（2025.3.9-2025.3.15） 市场热度客观提升，供给提质为主因 根据中指数据，2025年前2月，300城成交土地面积及规划建面分别同比-1.9%、-6.2%，规划建面同比下滑幅度更大，反映容积率均值较24年降低；土地成交总价2570亿元，同比+29.6%，土地成交均价9751亿元，同比+32.2%，平均溢价率11.1%，较24年同期+5.9pct25年开年以来，土地成交面积同比维持稳定水平，说明行业未延续类似24年的“总量层面快速缩量”，溢价率同步走高反映市场热度也在客观提升。背后驱动因素主要或包括1）外围库存去化承压，地方政府增加核心优质供给，增加土地出让收入；2）24年头部房企拿货较少，补货诉求较强；3）24Q4以来新房销售改善，企业投资信心企稳回升。 “高溢价”趋势短期延续，“卷产品”共识形成 分能级看，2025年前2月，300城土地成交总价分别占比21.9%、29.9%、48.2%（2024年全年分别为：11.4%、35.6%、53.0%）；土地平均溢价率分别为14.8%、16.9%、3.0%，较2024年全年分别+9.3pct、+8.8pct、0.5pct