首创证券：房地产行业深度报告：供给侧加速出清，行业孕育新生

核心观点新开工超调明显，库存下调强度高于上轮周期。23年前10月住宅累计新开工面积5.8亿方，同比下降23.6%。假设全年增速保持一致，预计23年全年住宅新开工面积6.7亿方，低于07年水平。截至23年10月，住宅库存总面积21.09亿方，较本轮周期最高点下降5.84亿方，降幅高于上轮周期的4.41亿方。目前房企以销定产策略为主，销售整体低迷叠加融资不畅，土地市场成交总量尚未恢复，拿地至开工还有3至6个月的周期，预计24年新开工依旧承压，库存持续下行。住宅库存面积加速跌至临界值，意味着本轮周期底部的确认。房企加速缩表，资产负债率快速压降至15年水平。23年Q3板块整体资产负债率加速下降至76.8%，接近2015年水平，为上轮加杠杆周期的起点。开发模式主要通过负债端拉动资产端。18年宏观去杠杆周期以来，板块有息负债和总资产增速整体同向降速。21年Q1有息负债增速同比转负，22年Q2总资产同比增速才转负。房企拿地量骤减以及在建施工强度下降，导致存货增速快速下降。整个板块加速缩表，供给侧出清烈度加大。毛利率仍处筑底阶段，单位销售费用处于高位。23年Q3整体板块毛利率下降至新低点17.5%，下