东兴证券：房地产行业2024年投资展望：适应新形势，探寻新发展

投资摘要：1.行业新形势：基本面分化下行，投资低迷融资不振，政策发力供需两端1.1新房销售与土地成交持续下行，高低能级区域明显分化。从销售来看，新房销售持续低迷，高低能级市场分化，低能级城市面临更大的量价压力。从全国销售来看，新房销售持续下滑。从城市销售来看，经济发展和人口流入更具优势的高能级区域，新房的销量和价格韧性都更强，而低能级区域则面临着较大的销售下行压力。从二手房价格来看，一线城市二手房价格的下行压力明显小于二三线城市。从土地成交来看，土地成交继续萎缩，成交更加集中于核心区域。整体而言，土地市场需求依然较弱。土地成交总量下滑和溢价率走低的背景下，土地成交向核心区域集中。从不同能级城市的土地成交来看，高低能级城市有所分化，一线城市土地市场下滑幅度小于二三线城市。1.2投资与新开工持续低迷，房企融资未见改善。整体而言，行业投资力度与销售情况较为同步，开发投资自2022年开始显著下滑，新开工面积也在持续下滑。我们认为，土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企投资信心的恢复，还需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。行业到位资