国金证券：宏观专题研究报告：债务视角看地产，黎明前的黑暗？

作为影响经济的重要变量，地产是近期市场讨论的焦点之一。债务视角看地产，或有助于更好理解当下地产“症结”，及推演未来走势。本文梳理，可供参考。 一问：当前地产债务风险状况？房企违约频现，融资“螺旋式”收缩压力上升 房企债券违约规模创新高，民企违约居多、甚至包含部分“绿档”房企。房企债券违约，从2020年下半年开始明显增多，2021年前10月达320亿元、创近年来新高，考虑离岸市场情况，违约债务规模更大；除公开债券外，银行贷款、信托等违约也增多。首次违约或债务违约风险较高的房企多为民企，大多是净负债率、现金短债比等恶化的“红档”房企，部分是表内债务满足“绿档”的房企。 随着债务违约风险发酵，银行放贷谨慎、机构认购债券意愿下降等，加大房企债务“螺旋式”收缩压力。债务违约风险发酵下，银行放贷、机构投资地产债券等较为谨慎，地产债融资单季度一度收缩超500亿元、成本快速攀升，导致房企再融资现金流紧张、违约风险进一步上升。近期，以地产债等融资边际有所改善，但信用分层现象突出，对于债务压力比较大的房企，再融资现金流改善较有限。 二问：地产债务风险的“症结”？资金断裂是表象，杠杆扩张过快才是根源 地产调