首创证券：保利发展（600048）-2021年报点评：逆势中的领跑者

保利发展(600048)核心观点利润率跟随市场下滑，可结算资源丰富。公司2021年实现营业收入2849亿元，同比增长17.2%；归母净利润273.9亿元，同比下降5.4%。公司增收不增利主要由于结转项目的盈利水平出现下降，2021年全年毛利率为26.8%，同比下降5.8个百分点；净利率为13.1%，同比下降3.4个百分点。尽管公司利润率随行业下行，但仍处行业较高水平。2021年底公司预收账款为4169亿元，同比增长13.7%，对应为地产开发业务营收的1.6倍，未来业绩保障性仍处历年来相对高位。从可结转资源的角度，2022年公司计划竣工面积为4231万方，同比提升5.8%，综合来看公司营收规模仍将维持稳健增长，但部分低毛利项目的结转预计仍将对净利润增速形成拖累。销售排名持续提升，坚持城市深耕策略。公司2021年实现销售金额5349亿元，同比上涨6.4%；销售面积3333万平米，同比下降2.2%；销售均价16049元/平，同比增长8.8%。公司持续坚持城市深耕策略，核心38城销售占比78%，同比提升3个百分点；珠三角、长三角签约销售合计超过2800亿，合计销售占比达53%。单城签约过百亿城