国金证券：地产&物业年报综述：地产利润率回归常态，物业独立性有待定价

地产板块：行业利润率回归常态，寻找确定性机会营收利润增速呈下行趋势，企业分化明显。样本房企2021年营业收入同比+12.5%，归母净利润同比-45.2%，多数房企利润负增长，同比增速持续下滑；整体毛利率下滑至18.1%，接近制造业水平，未来将回归制造业常态水平；费用管控更加精细化，销管费用占营业收入比例呈下降趋势。国企央企稳定性更高，营收利润波动幅度相对较小，民企整体合同负债占比营收比例较高，业绩弹性大。销售投资整体下滑，优质房企逆势增长。2021年全国商品房销售金额增速4.8%，处于历年较低水平，典型房企平均销售金额增速为2.3%；多数房企拿地热度较低，全年投资强度下降，典型房企投资强度0.35，较2020年下降6个百分点；优质房企在销售投资低迷的大势下，凭借投资布局、产品服务等逆势增长。降负缩表或成主流，融资成本持续下降。典型房企资产总额与有息负债规模增速均持续下滑，多数房企选择降负缩表；2021年典型房企融资成本5.49%，较2020年下降21BP，呈持续下降态势。物业板块：高增长抗周期性强，物业独立性有待定价收入利润高增，抗周期特性突显。50家上市物管公司2021年收入同比增长