国金证券：物业行业2021年报综述：高增长抗周期性强，物业独立性有待定价

核心观点收入利润高增，抗周期特性突显。50家上市物管公司2021年收入合计1785亿元，同比增长46.5%；归母净利润合计226亿元，同比增长45.6%。物业行业相比其他地产下游行业，抗周期性更强，上市物管公司2021收入均仍有增长。净利润增速有所分化，其中8家公司同比下滑，主要因为关联方应收账款或者金融合约资产的减值拨备增加。各业务中社区增值服务发展最快，收入利润占比持续提升。我们统计的样本公司2021年社区增值服务收入合计达217亿元，同比增长67%。2021年，样本公司整体社区增值服务收入占比17.7%，毛利润占比27.5%，相较2020年各提升1.5pct和2.2pct。在管面积加速增长，第三方占比持续提升。30家上市公司2021年在管面积合计49亿方，同比增长51%，增速相较2020年加快，主要因为头部物管公司逆势加大并购扩大规模。20家公布面积拆分数据的上市物管公司2021年在管面积中第三方占比和非住宅占比的平均值分别为61.0%和32.5%，相较2020年分别提升13.6pct和1.5pct。员工成本变动趋势或可作为财务权独立的参考指标。我们认为通过比较上市物业公司员工成