国金证券：地产行业专题报告：改善需求引领复苏，品牌房企或有超额收益

改善需求的释放或带动本轮市场的恢复。 房地产行业正经历“房改”以来的第三次低谷。 中长期看， 城镇化率的稳步增长仍是行业持续发展的支撑； 短期来看， 宽松政策持续落地， 此前被抑制或错杀的改善型需求受益更大， 如北京、上海、南京等城市二手房/新房成交面积比超过 0.6， 限购限售的放宽将促进置换改善需求的释放， 或成为本轮市场恢复的牵引。我们认为本轮行业周期中具有突出核心竞争力的改善型房企或将跻身行业前茅。深耕一二线，业绩确定性高。 中长期看， 一二线城市经济、人口体量大， 45个一二线城市 GDP 占全国 51.6%，常住人口占全国 35.4%，是中国房地产行业的主战场。短期来看，一二线城市销售抗跌能力较强，杭州、上海等优质城市在售库存低于 7 个月， 且多数重点城市一二手房价倒挂明显，新房需求有支撑， 预计优质一二城市销售有望率先企稳回暖。 典型改善房企深耕一二线城市，绿城中国 74%、建发国际 64%土储位于一二线城市，滨江集团60%土储位于杭州，业绩增长确定性较高。现金流安全稳健，错峰拿地有望改善利润水平。 当前土拍市场热度相对温和，土拍政策宽松，房企拿地利润空间较高，正是投资