天风证券：房地产行业研究周报：一二线复苏能撑起地产销售吗？

行业追踪（2023.3.4-2023.3.10）近期，一二线城市高频成交数据已出现明显回暖。经我们测算：1）若全年一二线城市商品销售面积同比回暖至+15%，则三四线城市同比收窄至-11%，全国同比即可持平；2）若全年三四线同比达-15%，一二线需同比+21%，全国同比持平；3）若全年三四线同比达-20%，则一二线需同比+29%，全年同比回正。一二线城市对销售的拉动作用有多大？2022年，全国商品房销售面积为13.58亿平，同比-24.3%。经我方推算，一线城市商品房销售面积约占3.7%，二线城市约占37.5%，三线及以下城市约占59%。从近期新房高频成交数据看，截止23年第3月10日，62城商品房累计成交面积为3635万平，同比-12.5%，累计增速较1月提升27.5pct，较2月提升3.4pct，地产销售企稳回升的复苏逻辑已得到初步验证。结合目前各能级复苏趋势，我们分别对一线、二线、三线及以下城市全年商品房销售面积给予积极/中性/谨慎假设，进行测算。考虑去年诸多特殊事件影响下超跌月份带来的低基数效应，我们预计积极情形下，一二线城市有较大概率在未来有望实现正增长，若一、二、三线及以下分