天风证券：招商蛇口（001979）-蓄势蝶变，弹性可期

招商蛇口(001979)事件：公司发布2022年年报，公司22年实现营业收入1830.03亿元，同比+13.92%；归母净利润42.64亿元，同比-58.89%；每股收益0.41元/股，同比-64.66%。业绩受市场影响承压，未来具备较好增长弹性。公司22年实现收入1830.03亿元，同比+13.92%；实现归母净利润42.64亿元，同比-58.89%。业绩承压主要受行业周期性下行、减租等因素影响：1）市场下行致使房地产业务结转毛利率下降；2）公司落实政策，进行租金减免；3）资产及应收款减值同比增加20.29亿元；4）转让子公司产生投资收益同比减少（21年同期公司蛇口产园REIT上市产生税后收益14.58亿元）。我们预计23年伴随行业企稳，拿地利润率或触底回升，公司利润端弹性良好，业绩有望重回成长轨道。毛利率受结转因素影响，三费管控持续优化。公司22年毛利率19.25%，较21年同期下降6.22pct。其中，开发业务毛利率21.06%，受结转因素影响较21年同期下降5.94pct，资产运营业务毛利率-11.74%，城市服务业务毛利率6.46%。公司22年净利率4.97%，受毛利率下行影