天风证券：保利发展（600048）-灵活应变，市占率持续提升

保利发展(600048)事件：公司发布2022年年报，实现营业收入2810.17亿元，同比-1.37%；归母净利润183.47亿元，同比-33.01%；每股收益1.53元/股，同比-33.02%。业绩受市场影响承压，未来有望重回稳健增长轨道。公司2022年实现收入2810.17亿元，同比-1.37%；实现归母净利润183.47亿元，同比-33.01%。业绩承压主要受毛利率下行、资产减值损失上升等因素影响：1）竣工交付并结转的面积同比增长，但结转收入同比下降；2）毛利率同比下降4.79pct至22.01%；3）投资收益同比下降20.10亿元至42.01亿元；4）资产减值损失达到11.56亿元，而2021年为转回0.95亿元。我们预计2023年伴随行业企稳，公司结转进度加快，结转均价修复，业绩有望重回稳健增长轨道。低毛利项目占比上升，三费管控稳中有降。公司2022年毛利率22.01%，较2021年同期下降4.79pct，主要由于前期低利润项目占比上升，成为结转主力。其中，房地产销售业务毛利率21.79%（较2021年同期下降5.34pct），其他业务毛利率21.74%（较2021年同期上升