东方证券：房地产行业：开发看安全性，服务看品牌力

我们认为，市场可能高估了房地产行业全局利润率下降的程度，销售毛利率已然处于筑底过程，同时应关注房企信用风险带来的冲击以及可能的逆周期政策波动。物业服务长期要看品牌力，流量变现、城市服务等正朝着更深的方向演进，平台化战略大有可为。商业资产两级分化加大，资产本身难度很大；由于存量资产庞大，优秀的商管能力稀缺。核心观点房地产：销售毛利率已基本企稳，地价和信用风险释放是两个核心观察点。市场可能高估了集中供地对全局毛利率的影响。首轮集中供地热点城市毛利率恶化，但实际上仍好于16-18年大量因“算错账”而错拿的负毛利项目。同时，考虑到热点城市主城区占全国金额仅20%，以及近年来房企非公开市场拿地占比提升，预计其对全国销售毛利率影响力相对有限。北京供地模式效果较好，预计向全国推广，有望成为边际改善的因素。融资环境收紧，信用风险暴露，民营高负债房企融资难度大幅提升，财务安全性成为首要选股指标。部分开发商抛售资产，三四线城市房价短期内承压。行业中短期观察点是第二批集中供地和部分房企信用风险释放。物业管理：业务边界持续扩张，长期要看品牌力。①住宅物管：核心是物业管家与业主之间建立的信任感。信任感本质是公司