华安证券：房地产深度报告：“两集中”加速结构分化，行业“周期”重估

“以稳为主”逻辑未变，“土拍新政”带动区域发展“内生外延”。高能级城市承载力不断提升，中小城市受益都市圈协调发展，表现为：1）城镇化越过高速发展期进入缓慢爬升期；2）人口流动呈现三大方向：a.非热点城市群人口向热点城市群涌入；b.热点城市群内部分城市人口流入流出加速；c.进一步形成“南强北弱”的格局；3）房地产行业发展周期受政策影响显著，信贷政策、限购限贷政策向严，“以稳为主”、“房住不炒”的调控风向未变。自房地产调控长效管理机制建立以来，现行的仅按照城市能级（一、二、三线等）或者城市群划分只能代表房地产遵从市场规律“野蛮生长”式的旧周期的运行逻辑，本文在传统划分方法基础上综合考虑政策影响和长期房价走势规律，得出合理反应未来房地产遵循“房住不炒”基调下新周期变化规律的全新城市划分方法，将城市划分为：1）刚性限价城市，2）弹性限价城市，3）供给放量城市，4）需求透支城市。“两集中”供地整体均衡，城市及城际冷热不均。根据九大城市住宅用地集中供应计划，九大城市首批供应土地面积达2696万平方米，占2020年总供地量的33%，整体土地供应较为均衡。1）城市之间对比显著，供地较为积极的北京、杭州