财通证券：房地产行业2022年年报及2023年一季报综述：业绩持续承压，企业分化明显

核心观点行业基本面未见明显好转，企业集中度仍在提升：2022年全年商品房销售额及销售面积分别同比下降27%、24%；2023Q1略有所回暖，分别同比上涨4%、下降2%。销售回暖持续性有待观察。开发投资表现仍然低迷，2022A&2023Q1房地产开发投资额分别同比-10%、-6%。新开工及施工端表现疲软，2023Q1新开工面积及施工面积累计同比增速分别为-19%、-5%。而受益于保交楼等政策，竣工端表现相对良好，2023Q1竣工面积累计同比上涨15%。企业集中度进一步提升，2022A&2023Q1中指研究院统计的TOP10房企销售金额占TOP100房企总销售金额的比例分别为40.9%、42.2%，头部房企市占率仍在提升。业绩持续下跌，盈利能力仍承压，国央企表现优于混合制及民企：我们统计的39家样本房企2022年营收首度出现负增长，同比下跌9%；2023Q1营收同比-1%，跌幅较上年全年略微收窄，但仍然下跌。利润表现方面，2022A&2023Q1归母净利润同比分别下跌-235%、-34%；剔除已出现违约的企业后，归母净利润同比仍然分别下跌-67%、-18%，跌幅显著高于营收下跌幅度。同时，