东方证券：房地产行业：房住不炒仍是底线，关注行业需求侧差异化管理逻辑

事件中央经济工作会议在北京召开，与房地产相关表述涉及房住不炒、保障性租赁住房建设、城市更新等。核心观点要从人口流动和人口结构的角度去看待未来的地产政策。在当前节点展望行业的发展，我们认为有两个人口变化的趋势不能忽视：第一是未来经济发展的重心将重归一二线城市和核心都市圈，人口流动的趋势从疏散重归集聚，今年也可以看到一些一二线城市人口流动、户籍准入的限制都在慢慢放开；第二是25-35岁的人口占比的高峰已过，未来购房的主力从青年群体过渡到中年群体，住房消费从刚性需求过渡到改善需求。我们认为，随着人口的持续流入以及内生置换改善需求的持续释放，核心城市的居住需求将继续旺盛。房住不炒仍是底线，但政策对不同类型需求差别化管理。中央再提房住不炒，表明政策对于投资投机性的需求依然持否定态度，符合我们预期。但是可以看到政策不再是一刀切的价格管制、供给管制，对于合理居住需求持肯定态度。这体现在通过保障性租赁住房建设、土地供应要向租赁住房建设倾斜等方式去满足外来人口和青年人口的中短期需求，以及通过城市更新、城镇老旧小区改造、建设现代物流体系等方式去满足当地居民的改善需求。这种需求侧的差别化调控也与大会“满足人