东方证券：2021年房地产行业策略报告：雪尽马蹄轻，竞争格局改善推动估值中枢上移

2020年在新冠疫情的冲击下，房地产行业依旧迎来了波澜壮阔的一年，销售、投资均超出市场预期，继续扮演了中国经济压舱石的角色。展望2021年，在经济持续复苏的底色下，我们认为房地产市场将继续平稳运行。与过去几年不同的是，在供给侧和需求侧政策的双重调控下，行业竞争格局有望改善。我们重点关注房企利润率的变化，我们认为房企的利润率可能在2021年筑底反弹，也将缓解市场对于房企永续经营能力的质疑，进一步完成估值体系的修复。顺周期基本面向好，房住不炒仍是底线。2021年中国经济继续复苏，房地产改善需求持续释放。在政策层面，我们认为财政政策将继续托底，而货币政策会相对克制。落实到行业上，房住不炒仍然是需求侧的底线，本轮政策调控的延续性可能超乎我们预期，而“三道红线”则构成了供给侧的底色，但2021年房企的债务压力并不严峻，有利于房企把握融资窗口期积极改善负债情况，以满足监管需要。行业利润率筑底回升，管理红利帮助企业穿越周期。当前行业库存处于相对低位，而连续较低的两年土地出让也让明年的新开工承压，我们预计2021年行业整体供应偏紧。尽管土地价格的刚性依然存在，但需求的稳定向好对价格上涨对行业利润提升具