华安证券：房地产行业深度报告：淡化周期，分流中寻觅成长机遇

主要观点：板块估值处于历史下沿，阶段调整有助α凸显2018年预期中的“底部”似乎并未出现，取代“一刀切”式的“因城施策”登上“舞台”。包括棚改货币化等政策刺激后，调控转向“松紧结合+高频微调”，熨平周期波动的同时，亦给市场带来行业β弱且α并不突出的预期。当前政策调控已来到“主体层面”，享受板块红利的阶段渐行渐远，竞争格局逐步清晰的帷幕已经拉开。回顾历次板块行情的开启似乎大多数情况下源于政策的放松，而对明年调控的预判依然是“稳”的主基调。单纯的基本面韧性对估值修复的贡献有待观察。共享“蛋糕”步入尾声的同时，“双分”局面印证强者恒强的时代已经来临。基本面韧性依旧，回归合理中枢值势在必行对于基本面的预判如下：（1）销售：2021年商品房销量小幅个位数下滑，整体趋势稳中有降，销售面积同比-3.5%，销售金额同比1.0%；（2）新开工：考虑到当前库存水平依然偏低，叠加对销售的预判，及供货诉求偏强，预计全年新开工增速在1%左右；（3）竣工：从合同履约及竣工确认收入两个角度而言，预计2021年竣工面积同比增速为6.5%；（4）开发投资：土地投资回落、建安投资修复的双重作用下，预计房地产开发投资增速在