东方证券：物业管理行业系列报告之七：重读物管行业：物业的价值创造，过去、现在和未来

近期受上市潮影响，整个物业板块都经历一定程度地回调，行业的发展受到一定质疑，这说明市场对于物业行业如何进行价值创造以及高估值来源尚存分歧。在这个时间点，我们认为有必要重读物管行业，回归行业本源，理清行业的发展脉络，才能更好的展望未来。核心观点万亿规模赛道，且具有清晰的估值锚。根据我们测算，到2030年，基础物管物业市场规模达1.7万亿，行业总规模超过2.5万亿。由于物管行业具有消费属性，中长期来看，估值锚是比较清晰的。随着中国的经济发展方式由粗放式发展转向精细化发展，很多轻资产行业都会受到追捧。其次，房地产存量时代到来，物管解决了存量资产的保值增值的痛点。毫无疑问，物业行业具有其巨大的社会价值，是一个可以持续创造价值的行业，也应该在其估值上得以体现。增值服务重塑住宅物业的价值，资本市场高估值的意义是将物业服务的外部性内部化。如果考虑到增值服务的存在，住宅物业对于业绩的贡献明显提升。由于物业服务具有外部性，物业的价值是由被服务的资产的价值来体现，价值很难直接被量化，而资本市场给了物业公司一个价值重估的平台，这就是把外部性内部化。从这一层来讲，物业公司的上市潮并不影响物业公司的长期投资价值