国金证券：房地产行业研究：业绩持续承压，分化是主旋律

业绩短期承压下行，房企间表现分化。2023年上半年：①样本房企营收总额17871亿元，同比+2.0%，其中央国企同比-0.6%，民企同比+6.1%；归母净利润-290亿元，同比由盈转亏，其中央国企同比-35.7%，跌幅收窄且仍盈利，民企同比多亏631亿元。行业进入调整后，央国企韧性更强，民企大幅亏损。②样本房企整体毛利率13.3%，同比-5.2ppt，其中央国企17.6%，同比-2.6ppt，呈筑底企稳态势；民企6.7%，同比-8.9ppt，仍在探底中。考虑到2021年下半年以后拿地的利润空间相对较高，该部分项目预计将于2024年起陆续进入报表结转，因此在此期间积极拿地的房企毛利率水平将逐步回升。③样本房企整体销管费率5.6%，同比-0.6ppt，其中央国企5.0%，同比-0.1ppt，民企6.5%，同比-1.4pct。受交付风险影响，购房者更倾向购买央国企项目，民企项目销售难度较大，销管费率偏高。④A股房企于2022、2023H1分别计提872、66亿元资产减值损失，轻装上阵后未来业绩释放压力相对较小。头部央国企和改善型房企经营表现亮眼。2023年上半年：①销售端：全国商品房销售及百