华福证券：外高桥（600648）-高分红、稳租赁、强协同的自贸区综合运营商

外高桥(600648) 投资要点： 30年历史保税区运营主体，分红率提升至50% 公司成立于1990年，是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。作为上海国资控股企业，高管均扎根浦东经验丰富。公司三大主营业务为园区物业租赁、贸易及服务、房地产开发销售，营收受地产销售结转节奏影响有所波动，毛利率稳步提升。公司股息率位于可比公司前列，且年初将分红率由30%提升至50%，具备高分红特征。 物业租赁为压舱石业务，背靠“三基四重”产业营收稳健 租赁资产方面，目前公司持有租赁资产471万方，空置率持续下降，目前已确定未来2年交付40万方产业物业。租赁收入方面，20/22年的疫情租金减免扰动消除，工业租赁占80%以上，毛利率持续提升。依托“三基四重”产业持续布局，未来收入稳健性有保障。 贸易物流毛利率提升，“全球汇”消费平台助力丝路电商 外高桥保税区进出口金额在中国主要保税区中名列前茅，占浦东新区/上海市进出口额比例稳定在40%/25%左右。由于低毛利细分业务商品销售营收下滑，2019年来公司贸易及服务板块营收水平下滑。受益于毛利水平较高的进出口代理和物流业务的