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迈点研究院:2024年上海市住房租赁市场分析报告

时间:2024-06-28  来源:www.WaiTang.com  作者:外唐智库  来源:  查看:101  

在全球经济复苏势头不稳、国际地缘政经冲突加剧的背景下,我国经济保持较强韧性并实现恢复性增长,但总体处于“弱复苏”状态。上海作为我国的经济中心,吸引了一大批青年人“来沪”奋斗,但青年人承受着巨大的租房负担,近六成承租人租金收入比超过30%。如何为新市民、新青年减轻租房负担;如何使住房租赁市场供需匹配、职住平衡,使人们通过租房也能实现安居乐业?本报告将从市场规模、租金情况、出租率情况、租客画像等多方面分析上海市住房租赁市场,为构建“供需匹配、职住平衡”的住房租赁市场提供参考。

一、市场规模情况

(1)供应总量

2023年以来,上海市普通公寓供应量波动明显,其中2月和3月年后返城季供应量回升,其余月份基本呈下滑趋势,尤其临近年底的传统淡季,供应量处低位。

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(2)细分主题品牌开业规模

从细分主题来看,租赁社区开业规模占据主力,占比60.5%,虽然租赁社区数量少,但由于其单个项目规模大,因此总规模大;其次为白领公寓,占比35%;蓝领公寓和服务式公寓规模较小,合计占比不超过5%。

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(3)重点企业开业规模

据不完全统计,截至2024年1季度,已有15家重点企业入驻上海市,合计开业房源超16.7万间。城方、魔方生活和瓴寓国际开业规模居前三,其中城方作为上海首个国企住房租赁品牌,深耕上海,目前规划布局上海市重点核心区域近30个优质项目,开业规模超3.8万套,分布在长宁、静安、浦东、闵行、徐汇、嘉定等多个行政区的醇熟地段。

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(4)新增开业

2023年以来,上海市住房租赁品牌新增开业规模整体呈下降趋势,受季节性变化影响,在传统旺季“毕业季”新增开业规模达到峰值。其中2023年2季度,城方新增开业7483套房源,瓴寓和抱家公寓分别新增开业近3000套房源;预计今年2季度新增开业房源将迎来新的一轮上涨。

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二、租金情况

(1)全市租金

2023年以来,上海市普通公寓租金呈季节性波动态势,但整体来看,波动幅度较为平稳。

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(2)区域租金

分区域来看,上海市住房租赁品牌租金TOP3区域分别为:黄浦区(240元/月/平方米)、长宁区(220元/月/平方米)、徐汇区和静安区(191元/月/平方米);虹口区、普陀区和杨浦区租金在150-175元/月/平方米。

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(3)典型项目租金

通过收集泊寓、冠寓、瓴寓、朗诗寓、金地草莓社区、城家、碧家、魔方公寓、乐乎青年社区、新黄浦·筑梦城等10个头部住房租赁品牌在上海的项目信息,可以发现,城家公寓徐家汇大木桥地铁站店单位面积的租金比较高,达209-336元/月/平方米;而在闵行区的3个项目中,新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区租金对承租人较为友好。

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三、出租率情况

(1)服务式公寓出租率

受居民信心不足、预期不足、消费不足等因素影响,上海市服务式公寓出租率逐年下降,由2020年的89%降至2023年的84%。从当前的就业环境看,未来服务式公寓的出租率仍面临严峻形势。

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(2)典型保障性租赁住房项目出租率

从上海松江西部科技园柚米社区、新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区、新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区、城家上海大场国际社区4个保障性租赁住房的出租率来看,除上海松江西部科技园柚米社区由于开业时间短,出租率处低位外;其余3个项目出租率表现良好,维持在95%及以上,主要原因之一是保障性租赁住房租金具有明显优势。

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四、租客画像

(1)居住现状

据调查数据显示,上海市承租人目前居住房屋的套内面积在21-30平方米的占比最高,达39%;其次是11-20平方米,占比29%;31-40平方米占比20%;三者合计占比88%,总体上承租人所租的房屋小户型占据主力。

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(2)租金负担

上海市承租人的租金压力较大。从月租金来看,3001-4000元的占比最高,为31.9%;其次是2001-3000元,占比23.62%;4001-5000元和5000元以上的占比分别为18.1%、17.18%。

从租金收入比来看,上海市的租住成本高昂,近六成承租人的租金收入比超30%,其中租金收入比在41%-50%之间的人群占26.7%;仅四成承租人租金收入比在30%以下。

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(3)找房渠道

承租人寻找房源采用的渠道主要有以下几种:一是中介公司;二是综合性租房平台,如贝壳、链家、58等;三是社交媒体和社区论坛,比如抖音、小红书、微博、豆瓣等;四是品牌公寓的官方网站、小程序或APP等,比如泊寓、冠寓、魔方等品牌均有自己的在线租房平台,提供直租服务;五是亲友推荐。随着网络信息的不断传播、以及青年人社交习惯的改变,越来越多的青年人倾向于通过抖音、小红书等新兴渠道获取房源。

 

结语:总体来看,上海市住房租赁市场供应量和租金具有明显的季节性规律,六月份即将进入租房“旺季”,市场呈现出规模扩大、租金稳中有升的趋势。在如今严峻的就业环境下,如何精准定量定价、提升出租率、提高运营效率、留存客户,是每一个企业面临的关键问题。


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