天风证券：房地产：广州大面积段限购解除点评-刚改需求的分界点，因城施策的新突破

事件：1月27日，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。120平以上限购解除，利好改善需求释放本次新政重点包括：1）取消大面积段限购：在限购区域范围内购买120平方米以上住房不限购；名下已有的120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。2）支持“租一买一”和“卖一买一”：居民名下住房用作租赁住房完成备案/系统挂牌计划出售的，买房时核减名下住房套数。梳理此前广州限购政策调整路径：2010年限购开启，13年针对非户籍家庭限购年限从1年延长至3年，17年增加本地户籍单身限购要求、非户籍家庭限购年限延长至5年；20年多区人才限购宽松；23年9月放开部分区域限购、非户籍家庭限购由5年改为2年。调控基调自17年后逐步宽松，本次调整对已存在超10年的原有政策边界进行拓宽，针对大面积段有利于未来改善性需求释放。适应供求关系转变，信号意义强从本次政策出台的市场背景看：1）销售面积：根据中指数据，23年广州商品房销售面积同比-8.8%（22年同比-32.1%），连续两年销售快速下滑；24年1月前18天，广州新房高频成交同比-22%，基本面修复缓慢。2）